所有不動産の売却を考えるとき、その目的として買換えや相続、資産と整理など様々な理由が考えられます。目的によっては売買価格や期限が制限されることになりますので売却の計画をしっかりと検討しなければなりません。

 1.売却の目的を考え、問題点を整理しよう。

買換えの場合

たとえば現在所有のマイホームを売約し新たに物件の購入を検討するにあたり、まずはしっかりと資金計画が必要です。所有不動産の売却資金から充当する金額や借入残債金額、売却、購入による仲介手数料やそのた諸経費などより、最低売買価格を把握する必要があります。
また買換えを検討するにあたり、新しい物件を売約の前に購入（買い先行）するのはリスクを伴います。現在お住いの物件が資金計画どおりの希望価格や期間内で売れるとはかぎりません。先に売却できてから新しい物件を購入（売り先行）で買換計画を立てることをお勧めします。

相続で売却の場合

遺産分割協議は完了しているか

遺産分割協議とは、相続人が相続財産の分割について話し合い「遺産分割協議書」を作成します。

相続登記が済んでいるか

「遺産分割協議書」に基づいて「相続登記」をします。相続登記とは、相続した不動産の所有権を相続人に変更する手続きのことを言いい相続した不動産を売却する場合は、相続人に所有権を変更が必要です。

相続した不動産を売却

相続した不動産を売却するには、売買代金や分割方法等について相続人全員の同意が必要となります。

 2.売買方法を知ろう

土地や敷地のついた戸建ての売買における敷地面積は重要に情報です。売買契約の方法は登記簿に記載された面積で売買する「公簿売買」と実測をして実測面積で売買する「実測売買」の２種類の方法があります。

公簿売買

土地を実際に測量した結果、登記簿上の面積と差異があっても売買価格は変更されません。

実測売買

隣地所有者との境界立会い及び確認のうえ測量を行い、登記簿面積と差異が生じた際は取り決めておいた単価にて生産をします。
どちらの方法で契約するかは話し合いで決めることになります。

3.土地や建物のトラブル回避する

建物は経過年数により品質や性能が低下します。そんな経年変化による建物の劣化とは別にシロアリや雨漏り、結露等による木部の腐食、不同沈下による建物の傾き等、引き渡し後に発見されるトラブルは少なくありません。土地や建物に欠陥があった場合における売る主の責任を「契約不適合責任」といい、修補や減額等を請求されることがあります。売却を考える場合は売主が知っている土地や建物に関する不具合は告知していることが大事です。
契約不適合責任とは買主に売却不動産を引渡し後に気づいた瑕疵を、売主が一定期間責任を負うというルールです。