【賃貸経営のポイント!】収益の妨げとなる原因とは?

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収益を上げることが賃貸経営の最大の目的ですが、その原因とは?
そのようなリスクとなる原因のしっかりと理解して予防と対処をすることで
収益性の向上を目指したいものです。

収益を減らしてしまうリスクとは?

収益を減らしてしまう原因として下記のリスクがあります。

  1. 空室の長期化
  2. 家賃の値下がり
  3. 滞納による未回収損失
  4. 経費等の費用負担の増加
  5. 自殺や事件に巻き込まれる。
  6. 損害賠償を請求される。
  7. 天災等に遭遇する。
  8. 立ち退き料の負担  など
    1~4のリスクに「空室」「値下がり」「家賃滞納」「費用負担の増加」は
    お互いが密接に影響しあっていますので、その対処法も一緒に考える必要があります。
    賃貸経営の収益はこの4つのバランスによって良くも悪くもなるものです。アパート、マンション、賃貸、管理、ニイチ、オーナー、大家、不動産、代々木公園、代々木八幡、代々木上原

     良かった時代から厳しい時代へ

    昭和60年代までの賃貸(アパード・マンション)経営は「建てれば埋まる」というそんな環境にありました。
    空室に現在ほど苦労することなく、家賃は「上がり続ける」と賃貸オーナーさんは、そう信じられていました。
    「貸し手市場」なので支払い能力に乏しい(と思われる)申し込みは断ることが出来ます。
    原状回復費用の大部分も借主負担でしたし、バリューアップ工事の必要性も低いという、大家さんにとっては良い時代でした。
    それが平成4~5年頃から逆転して空室が増えたので、当然に家賃や敷金・保証金等の募集条件が下がり、バリューアップ工事をしなければ決まりにくい時代になります。
    折から原状回復費用は貸主負担という世論も形成されて貸主の費用負担増に拍車をかました。
    そんな厳しい時代ですが、大家さんに「為すすべが無いのか?」というと、決してそんな事はありません。たしかに昭和60年代までのような「すべて良い状態」は望めませんが、4つバランスの取り方によけって「収益の最大化」を実現する道があります。

    収益を最大化させる答えを探す!

    需要より供給が上回っているので空室が増えるのは当然ですし、すべての物件が満室になることはありません。そのため、有効な対策を早く決断して実施した部屋が先に埋まることになります。
    その対策とは家賃を下げるか、費用をかけて部屋のバリュー(価値)をアップさせるか、あるいは「フリーレント」や「入居金ゼロ」のような「借主有利な募集条件」を打ち出すか、入居条件(ペットや楽器など)を緩和するなど、様々な対策が打ち出されています。「空室」というリスクに対して、残り3つのリスクをどのようなバランスで対応させるかで収益が決まってきます。
    これが重要な「賃貸経営のリスクマネジメント」となります。
    たとえば、家賃を大幅に下げれば部屋は決まりますが「収益」は減るかもしれません。反対に高額のリフォームで部屋が埋まったとしても、いわゆる「経費倒れ」となり収益を圧迫するかもしれません。「ただ空室をなくせば良い」のではなく、「4 つのバランスの中で“収益が最大”となる答」を管理会社と共に探していくことが、1から4までのリスクに対する正しい考え方です。

    事故や自殺に巻き込まれる (>_<)

    これは賃貸経営における大きなリスクです。巻き込まれたら、大幅な賃料の値下げや長期の空室につながります。これを防ぐ方法は「入居審査」です。
    借主の属性によって事件の発生確率が変わりますので、「職業」「家族構成」「入居理由」の3つが納得できる内容であることは最低条件となります。
    保証会社の入居審査と合わせて、大家さん側でも借主の属性を審査する必要があります。
    さらに被害を最小とするためには「保証人の確保」です。賃料については保証会社の補償を頼るとして、借主が事件・自殺等を起こした時の保証が抜けていますので、身内の保証人を確保しておきたいと思います。
    費用面の不安を減らすのが「保険」です。保険会社によっては借主の自殺や事件での損害に対応した保険商品を用意していますので、検討の余地が大いにあります

    損害賠償を請求される

    建物施設内で借主等が何らかの損害を被った時、その原因が賃貸物件や貸主側の運営にあると指摘されると、借主から損害賠償の請求を受けるケースがあります。たとえば火災で借主等が死傷した際に施設の防火設備が万全でなかったと疑われたときや、エレベーターや飲料水の事故、ピッキングによる侵入盗の損害で貸主が責任を追及された事例もありました。
    地震で建物が倒壊した際に貸主が訴えられたケースもあり、その結果多額の賠償を言い渡されるという判決もありました。貸主の「借主に施設を提供する義務」の中には「安全に」というキーワードも含まれていると解釈できるからなのでしょう。
    このリスクを防ぐには建物設備の法定点検をしっかりと行うことです。エレベーター、消防設備、電気設備、給水設備、浄化槽設備等には、それぞれの法律で点検内容と期間が義務付けられていますので、遵守することでリスクを回避できます。
    もうひとつは建物施設内を定期的に点検して、事故に結び付く可能性を先に見つけて排除することが重要です。このリスクも保険加入で軽減することができます。

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    天災に遭遇する

    天災と言えば地震だけでなく津波や洪水や土砂災害による被害も増えています。「10年に一度」「100年に一度」と言われるような災害がこの数十年の間に起きています。
    古い建物は耐震診断をして必要な補強をしておくことは、万一のときの貸主のリスクを回避できるでしょう。
    津波、洪水、土砂災害となると立地の問題ですので、一人の貸主として対処できる範囲を超えていますが、地域のハザードマップで「危険性」を把握しておくことは必要なことですし、もし、これから建てたり所有する予定があるときは、「警戒区域」に指定されている地域については慎重に検討すべきでしょう。もちろん、こちらも保険が対応しています。

    立ち退き料の負担

    普通借家契約の場合は、貸主の都合で解約するには「正当な理由」が必要ですが、賃貸経営は最後に建物を取り壊す運命にありますので「その日」が必ず来ます。
    そのときに併せて求められるのが「立ち退き料」です。立ち退き料に相場はありませんが、退去を拒んだり高額を要求する借主の場合は高騰するケースもあり、「賃料の10年分」という事例もあったそうです。
    そうなれば今までの収益を吹っ飛ばす時限爆弾のような存在なのです。これを防ぐ方法は計画性です。建物を取り壊す期限を早めに決めて、新規契約は「契約期限を定めた定期借家契約」を採用するのです。既存の借主さんも合意解約の上で新たに定期借家契約を締結することで、「立ち退き料負担のない賃貸借契約」に変えることは可能と言われています(ただし2000年3月1日以前の契約は認められません)。建物の取り壊し計画は、少なくとも5年以上の早い段階で決めておくことで立ち退き料負担を軽減することが可能となります。
    もうひとつの予防策として「借主の属性の維持」が重要になります。築年数の古い物件の対策を「家賃の値下げ」だけに頼っていると、「その家賃でしか暮らせない」属性の借主だけが残るので立ち退き交渉を難しくさせてしまいます。
    時代に併せて必要なバリューアップ工事を行って、少なくとも地域の平均賃料を維持することも、未来の立ち退き交渉をスムーズにさせるために必要な考え方なのです。
    賃貸経営の収益の前に立ちはだかる原因を「8つのリスク」として紹介いたしました。賃貸経営は30年40年という長いスパンで考える必要あり、トータルで「どれだけの収益をあげたか」が大事になります。このように長期的な視野に立てば「8つのリスク」への対処法は少なくはありません。管理会社として共に考えさせていただきたいと思います。

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代表の伊井勝則でございます。ご覧いただきありがとうございます。地元代々木歴60年です。代々木八幡、代々木公園、代々木上原周辺の素晴らしさをお届け致します。まずは、賃貸・売買専門スタッフに、お気軽にご相談下さい。